Zakup własnego mieszkania to dla większości osób najpoważniejsza inwestycja w życiu. Nowe lokum kupowane jest zazwyczaj na wiele lat i wiąże się z koniecznością zaciągnięcia wysokiego kredytu, dlatego warto dokonać wszelkich starań, aby jak najlepiej przygotować się do przeprowadzenia transakcji. Porady ekspertów z dziedziny nieruchomości, bankowości i prawa z pewnością pomogą Wam ominąć szerokim łukiem wszelkie przeszkody i problemy, jakie mogą pojawiać się przed osobami kupującymi mieszkanie. Zapoznajcie się z niniejszym poradnikiem i dowiedzcie się na co zwrócić uwagę, aby nic nie zmąciło radości związanej z przeprowadzką pod nowy adres.

Oszacujcie kapitał    

Większość osób zainteresowanych zakupem mieszkania pierwszorzędnie koncentruje się na znalezieniu lokum, które w pełni odpowiada ich oczekiwaniom, a dopiero następnie na znalezieniu odpowiedniego kredytu mieszkaniowego. Jeśli decydujecie się na sfinansowanie zakupu za pośrednictwem środków pozyskanych z kredytu, to determinantę Waszego wyboru powinna stanowić jednak zdolność kredytowa. Znajomość tejże pozwoli Wam na dokładne określenie kwoty, za jaką możecie kupić mieszkanie. Pamiętajcie jednak, że większość ofert z rynku pierwotnego dotyczy wnętrz w stanie deweloperskim, które wymagają dodatkowego wykończenia, a co za tym idzie – nakładów finansowych. 

Zanim rozpoczniecie poszukiwania nowego mieszkania powinniście poznać swoją zdolność kredytową. W tym celu możecie skontaktować się z doradcą, który wyjaśni Wam jakie warunki musicie spełnić, aby otrzymać kredyt i na jaką kwotę pożyczki możecie liczyć. Przed wizytą w banku możecie samodzielnie zadbać o poprawę zdolności kredytowej poprzez zamknięcie innych zobowiązań finansowych, takich jak karty kredytowe czy debety. Jeśli jednak w przeszłości korzystaliście z kredytu i nie dotrzymaliście terminów jego spłaty, musicie liczyć się z możliwością wystąpienia trudności z uzyskaniem kredytu mieszkaniowego. Osoby starające się o pożyczkę są sprawdzane przez bank w Biurze Informacji Kredytowej, a informacje o nieterminowej spłacie poprzedniego zobowiązania finansowego obniżają ich wiarygodność w oczach banku. 

Znając swoją zdolność kredytową możecie przystąpić do wyboru mieszkania. Jednocześnie warto mieć na uwadze fakt, iż banki dużo chętniej finansują zakup nieruchomości, które są bliskie ukończenia, aniżeli tych, które znajdują się na etapie tzw. dziury w ziemi. Po znalezieniu wymarzonej nieruchomości powinniście porównać dostępne oferty kredytów. Jeśli chcecie mieć gwarancję, że wybraliście korzystną ofertę, skorzystajcie z porady profesjonalnego doradcy, który porówna dla Was wspomniane oferty pod względem kluczowych kryteriów, takich jak oprocentowanie, marża kredytu, prowizja czy ubezpieczenie. 

Kiedy już wybierzecie bank, w którym chcecie zaciągnąć kredyt, czeka Was skompletowanie odpowiedniej dokumentacji, w skład której wchodzi między innymi odpis z księgi wieczystej, umowa z deweloperem, a także pozwolenie na budowę. Dodatkowo powinniście dostarczyć harmonogram prac, który pozwoli na określenie kwot i terminów płatności transz kredytu.

Kolejną kwestią, którą warto mieć na uwadze przy zaciąganiu kredytu są koszty dodatkowe związane z zabezpieczeniem hipotecznym nieruchomości. Hipotekę można ustanowić dopiero w momencie oddania nieruchomości do użytku, dlatego też na czas budowy bank obciąża nabywcę ubezpieczeniem pomostowym. Pozostałe koszty, które możecie ponieść wiążą się z ubezpieczeniem kredytu. Jeśli nie dysponujecie odpowiednim wkładem własnym bank może zobowiązać Was do wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, co wiąże się z wymogami narzuconymi przez Komisję Nadzoru Finansowego. Każdy kredytobiorca zobligowany jest również do ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych czy też ubezpieczenia na życie. W zależności od Waszych potrzeb istnieje także możliwość zabezpieczenia się przed utratą pracy czy spadkiem wartości nieruchomości.

Określcie swoje potrzeby

Określenie zdolności kredytowej stanowi podstawowy czynnik zawężający obszar poszukiwań mieszkania. Obszar ten stanie się jeszcze węższy, kiedy dokładnie zdefiniujecie czego oczekujecie od nowego miejsca zamieszkania.

Lokalizacja to z pewnością jeden z najważniejszych czynników, którymi kierujemy się podczas wyboru mieszkania. Decyduje ona nie tylko o komforcie naszego życia w danym miejscu, ale również o jego przyszłej wartości rynkowej. Z jednej strony nikt nie chce spędzać połowy życia na dojazdach, dlatego warto upewnić się ile zajmie Wam podróż do pracy, szkoły czy przedszkola. Z drugiej strony warto sprawdzić, jakie obiekty znajdują bądź znajdą się w sąsiedztwie i czy są wśród nich najważniejsze placówki i punkty usługowe – poczta, apteka, przychodnia lekarska, supermarket czy osiedlowy sklepik, w którym kupisz świeże pieczywo na śniadanie.  

 

Podejmując decyzję o zakupie danego mieszkania przywiązujcie dużą uwagę do kwestii praktycznych, ale dajcie dojść do głosu również swoim prywatnym upodobaniom. Zastanówcie się czy w nowym wnętrzu i na nowym osiedlu będziecie czuć się komfortowo – czy układ przestrzenny inwestycji zapewni Wam należytą intymność i ochroni przed wścibskimi spojrzeniami sąsiadów, a także czy niewielki ogródek pod blokiem wystarczy, aby zaspokoić potrzebę kontaktu z naturą? Zorientujcie się także, jakie atrakcje zapewni Wam najbliższa okolica - czy znajdziecie w niej przyjazny park na spacer z dzieckiem, ścieżkę rowerową, idealne do codziennego joggingu trasy, bazarek ze świeżymi warzywami, zaciszną kawiarnię lub inne miejsca, z których korzystacie w swoim codziennym życiu?

Równie dużą wagę należy przywiązać do funkcjonalności mieszkania. Zwróćcie uwagę na to, czy do jego wykonania wykorzystano dobrej jakości materiały, które gwarantują zarówno trwałość i oszczędność, jak również komfort akustyczny. Pamiętajcie, że odpowiednio wczesne podjęcie decyzji o zakupie danego mieszkania na rynku pierwotnym może pozwolić Wam wpłynąć na aranżację wnętrza. Wówczas macie możliwość decydowania o dzieleniu lub łączeniu poszczególnych pomieszczeń w danym mieszkaniu. Możecie również pokusić się o połączenie sąsiadujących ze sobą wnętrz i stworzenie przestronnego apartamentu bądź mieszkania dwupoziomowego.

Jeśli jednak inwestujecie w mieszkanie zaaranżowane według projektu dewelopera zwróćcie uwagę nie tylko na jego metraż, ale przede wszystkim na ilość i rozkład pomieszczeń. Przeanalizujcie swoje zwyczaje i upewnijcie się czy w poszczególnych wnętrzach znajdzie się miejsce na związane z nimi elementy, takie jak duża wanna do długich kąpieli czy miękka sofa do wieczornego oglądania telewizji w salonie. Określcie również, jaki tryb życia prowadzicie i zdecydujcie czy wolicie, aby wnętrze było bardziej naświetlone rano czy popołudniu. Pomoże Wam to wybrać mieszkanie o odpowiednim dla Was położeniu względem stron świata. Przykładowo, położenie sypialni od strony wschodniej pozwoli Wam budzić się rano w promieniach wschodzącego słońca, salon zlokalizowany od strony południowej przez większość dnia będzie skąpany w naturalnym świetle, a umiejscowione od strony północnej garderoby bądź spiżarnie z łatwością poradzą sobie bez dostępu do naturalnego oświetlenia.

Sprawdźcie dewelopera  

Kiedy już uda Wam się zawęzić obszar poszukiwań wymarzonego mieszkania do kilku inwestycji warto skoncentrować się na wyborze dewelopera, który zapewni Wam bezpieczeństwo i komfort zakupu. Sprawdzenie wiarygodności danego wykonawcy warto rozpocząć od zapoznania się jego dotychczasowymi inwestycjami - zorientujcie się czy deweloper wywiązał się w ich przypadku ze wszystkich zobowiązań i czy dotrzymał terminów realizacji. Zwrócenie uwagi na zagospodarowanie terenów inwestycji, a także na standard mieszkań i klatek schodowych pomoże Wam upewnić się, że inwestor wciela w życie wszystkie swoje deklaracje. Szerokie spektrum informacji znajdziecie również w internecie. Opinie internautów mogą być skrajne i mało wiarygodne, ale duża ilość negatywnych wpisów na temat inwestora powinna zwiększyć Waszą czujność. Najlepszym i najwiarygodniejszym źródłem informacji może okazać się jednak osobista rozmowa z lokatorami zamieszkującymi mieszkania zbudowane przez dewelopera.

Jeśli pozyskane opinie potwierdzą, że macie do czynienia z rzetelną firmą możecie przejść do analizy dokumentów dotyczących danej inwestycji. Dostępu do wielu z nich trzeba szukać u inwestora, ale kluczowe informacje można sprawdzić samodzielnie. W tym przypadku warto zwrócić szczególną uwagę na sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości w księdze wieczystej, pozwolenia na budowę oraz zapisów ewidencji gruntów, które potwierdzą. że deweloper jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym terenu, na którym powstaje inwestycja. W kolejnych krokach warto sprawdzić najważniejsze informacje na temat danej spółki w odpisie z Krajowego Rejestru Sądowego lub – w przypadku przedsiębiorców jednoosobowych i spółek cywilnych – w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Warto również zweryfikować wiarygodność finansową dewelopera poprzez analizę jego ubiegłorocznego sprawozdania finansowego.

Postanowienia zawarte w ustawie o ochronie praw nabywców mieszkań deweloperskich stanowią wyraźne ułatwienie w kwestii pozyskiwania dokumentacji, ponieważ nakładają one na deweloperów obowiązek udostępnienia nabywcy dokumentów obrazujących ich aktualną sytuację prawno-finansową – księgi wieczystej nieruchomości, kopii pozwolenia na budowę, kopii aktualnego odpisu z KRS, projektu architektoniczno-budowlanego oraz sprawozdania finansowego za ostatnie dwa lata.

Rzetelność i pozycję inwestora na rynku dodatkowo umocni przynależność do cenionych organizacji branżowych. Członkostwo w Polskim Związku Firm Deweloperskich gwarantuje, że przestrzega on „Kodeksu dobrych praktyk” oraz „Zasad umowy deweloperskiej”. Przyznawany przez Polski Związek Pracodawców Budownictwa „Certyfikat Dewelopera” wyróżnia zaś najlepsze firmy, które działają na rynku minimum 3 lata i mają na swoim koncie kilka zrealizowanych przedsięwzięć. 

Prospekt informacyjny – kopalnia wiedzy

Zgodnie z obowiązującą od 29 kwietnia 2012 r. ustawą o ochronie praw nabywców mieszkań deweloperskich, zwanej potocznie ustawą deweloperską, sprzedawca ma obowiązek udostępnić osobom zainteresowanym zawarciem umowy deweloperskiej informacje dotyczącego jego sytuacji prawno-finansowej oraz prospekt informacyjny inwestycji. Warto dokładnie przeanalizować ten dokument, ponieważ może on pomóc Wam w podjęciu ostatecznej decyzji. W dokumencie powinny znaleźć się informacje dotyczące doświadczenia dewelopera, statusu prawnego działki, zagospodarowania przestrzennego terenów sąsiednich oraz planowanych inwestycji infrastrukturalnych w promieniu 1 kilometra. To w prospekcie znajdą się również informacje o planowanym terminie zakończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności, o sposobach zabezpieczenia interesów nabywców, a także o banku, który prowadzi rachunek powierniczy.

Oprócz dokumentu opisującego całokształt inwestycji deweloper powinien dostarczyć Wam również odrębną część prospektu dedykowaną konkretnej transakcji. To w niej znajdą się informacje o wybranym lokalu, częściach wspólnych budynku, standardzie wykończenia oraz założonych instalacjach.

Przyjazna umowa deweloperska

Do czasu wejścia w życie tzw. ustawy deweloperskiej umowy deweloperskie przybierały różne formy, a strony często rezygnowały z formy aktu notarialnego w celu minimalizacji kosztów. Nowe przepisy przyniosły ze sobą zarówno obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych gwarantujących bezpieczeństwo środków finansowych wpłacanych przez nabywców, jak również obowiązek zawierania umowy w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Taka forma umowy gwarantuje, że w przypadku wadliwego wykonania umowy nabywca może zwrócić się do sądu z wnioskiem o powierzenie dalszych działań wykonawczych innemu wykonawcy, który zrealizuje je na koszt i niebezpieczeństwo dewelopera. Mimo to, przed podpisaniem umowy z inwestorem warto dogłębnie przeanalizować treści w niej zawarte. Dzięki temu może stać się ona prawdziwą skarbnicą wiedzy i Waszym gwarantem bezpieczeństwa podczas zakupu mieszkania.

Przed zawarciem umowy raz jeszcze zapoznajcie się z otrzymanym od dewelopera prospektem informacyjnym i upewnijcie się, że treści w nim zawarte są aktualne w momencie zawierania umowy. Nie obawiajcie się rozbudowanych zapisów - pozwolą one Wam na szczegółowe uregulowanie kluczowych kwestii. Co więcej, przeniesienie obietnic z kolorowych ulotek reklamowych do wiążących treści umowy stanowi doskonały sposób na uzyskanie gwarancji, że projekty nowoczesnych placów zabaw, okwieconych dziedzińców czy otoczonych drzewami alejek zostaną faktycznie wcielone w życie.

Jednocześnie pamiętajcie, aby upewnić się, że wśród rozbudowanych zapisów umowy nie znajdują się tzw. klauzule niedozwolone. Aby wykluczyć obecność tych niekorzystnych dla kupujących zapisów skonfrontujcie sformułowania zawarte w umowie z wytycznymi określonymi przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Polski Związek Firm Deweloperskich.

Przed ostatecznym podpisaniem umowy upewnijcie się, że postanowienia w niej zawarte są dla Was zrozumiałe i zawierają następujące elementy:

- Precyzyjnie określony przedmiot umowy

Powinien być wyrażony w formie numeru mieszkania i pomieszczeń mu przynależnych. Zwróćcie uwagę czy w załączniku znajduje się również dokument ze szczegółowym opisem standardu wykończenia mieszkania i przestrzeni wspólnej, a także rzut lokalu.

- Określenie ceny zakupu nieruchomości, jej elementów składowych i warunków płatności.

Upewnijcie się, że deweloper deklaruje przed Wami ostateczną cenę nieruchomości i nie rości sobie praw do jej zmiany w czasie realizacji umowy.

- Dokładne określenie terminów zakończenia budowy, odbioru nieruchomości i podpisania aktu notarialnego.

Zadbajcie o to, by w umowie zawarta była konkretna data, a nie przybliżony termin. Upewnijcie się także, że inwestor nie zabezpiecza się zapisami umożliwiającymi mu przesunięcie poszczególnych terminów.

- Zapis dotyczący kar umownych za przekroczenie wyżej wymienionych terminów.

Zwróćcie uwagę czy umowa przewiduje równość stron, a kara umowna za oddanie mieszkania w późniejszym terminie jest adekwatna do kary za nieterminowe dokonanie płatności ze strony klienta.

- Informacja o sposobach obliczania powierzchni użytkowej lokalu i metodach rozliczania różnic obmiarowych.

Zazwyczaj powierzchnia nieruchomości, o której mowa w umowie różni się od powierzchni faktycznej, mierzonej podczas obmiaru powykonawczego. Pamiętajcie, że płacicie za każdy metr określony w umowie, dlatego warto zwrócić szczególną uwagę na informacje opisujące normę wykorzystaną do liczenia powierzchni oraz na zasady obowiązujące przy tworzeniu ewentualnego rozliczenia finansowego za różnice w metrażu. Od 29 kwietnia 2012 r. inwestorzy występujący o pozwolenie na budowę nieruchomości mają obowiązek stosować normę ISO 97, jednak warto upewnić się, jak kształtują się normy wykorzystywane przez deweloperów, którzy otrzymali pozwolenia na budowę we wcześniejszym terminie.

- Procedury odbioru mieszkania.

Upewnijcie się, że umowa gwarantuje Wam możliwość wejścia na teren budowy inwestycji i zapoznania się ze szczegółową dokumentacją projektową. Zadbajcie o to, by odbiór odbywał się w świetle dziennym, które pozwoli Wam w porę dostrzec ewentualne wady i niedociągnięcia wykończeniowe. Warto również zagwarantować sobie możliwość stawienia się na odbiór w towarzystwie niezależnego inspektora, który pomoże Wam wykryć wszelkie nieprawidłowości – zakrzywiony układ ścian możecie wykryć samodzielnie przy wykorzystaniu poziomicy, ale czy jesteście w stanie ocenić również montaż parapetów i uszczelnienie okien?

- Zmiany aranżacji i standardu wykończenia mieszkania.

Jeśli myślcie o samodzielnym zaprojektowaniu układu przestrzennego mieszkania, a deweloper poinformował Was wcześniej o takiej możliwości, macie prawo wymagać, by w umowie znalazły się zapisy określające zakres zmian możliwych do wykonania wraz z wykazem kosztów i terminem ich rozliczania.

- Warunki rękojmi i gwarancji.

Przepisy kodeksu cywilnego gwarantują nabywcom nieruchomości 3-letni okres obligatoryjnej rękojmi. Upewnijcie się jednak czy deweloper zakłada dodatkowy okres gwarancji i w jaki sposób formułuje zasady dotyczące usuwania usterek.

- Warunki odstąpienia od umowy.

Każda umowa powinna zawierać jasno sprecyzowane zasady dotyczące jej rozwiązania. Przed podpisaniem umowy upewnijcie się czy znajduje się w niej zapis określający sposób i termin zwrotu wpłaconych przez Was środków finansowych. Upewnijcie się też czy deweloper nie zastrzega sobie w takim przypadku prawa do potrącenia prowizji lub kary umownej.

Stan surowy, deweloperski, a może mieszkanie pod klucz?

W ofertach deweloperów najczęściej możemy spotkać się z trzema rodzajami standardów wykończenia – surowym, deweloperskim i pod klucz. Nie warto opierać się wyłącznie na informacji o rodzaju danego standardu, ponieważ dla każdego z inwestorów może oznaczać ona coś zupełnie innego. Przed podjęciem decyzji koniecznie zapoznajcie się z prospektem, w którym znajdziecie zarówno wyszczególnienie wykorzystanych do budowy materiałów, jak również dokładny opis standardu wykończenia, czyli wszystkiego tego, co otrzymacie w cenie. Poniżej przybliżymy Wam informacje o tym, czego możecie spodziewać się po poszczególnych standardach.

Stan surowy dotyczy nieruchomości bez jakichkolwiek elementów wykończenia i dużo częściej dotyczy domów wolnostojących, szeregowych bądź bliźniaków aniżeli mieszkań. Nieruchomość w tym stanie posiada już mury, dach, okna, drzwi i ścianki działowe, ale kwestia obecności poszczególnych instalacji zależy już od założeń dewelopera.

Standard deweloperski wiąże się z największą różnorodnością oferty wykończeniowej. Oprócz elementów, które obejmuje stan surowy zazwyczaj oferuje on wylewki betonowe, rozprowadzenie instalacji i tynki na ścianach. Zauważcie jednak, że dla niektórych deweloperów standardem będzie wyposażenie mieszkania w drzwi wejściowe, rolety zewnętrzne, parapety czy armaturę sanitarną, a dla innych już nie. Warto również na bieżąco śledzić oferty z rynku pierwotnego, ponieważ deweloperzy coraz częściej prześcigają się w tworzeniu akcji promocyjnych, które do stanu deweloperskiego wliczają ogrzewanie podłogowe bądź wyposażenie kuchni.

Mieszkania wykończone pod klucz to idealna opcja dla wszystkich tych, którym bardziej zależy na oszczędności czasu niż pieniędzy. Bardzo rzadko zdarza się, aby inwestor wykonywał prace podporządkowane preferencjom konkretnego nabywcy. Najczęściej oferuje on kilka rodzajów wykończenia, a każdy z nich niesie ze sobą możliwość wyboru spośród kilku wariantów. Dzięki takiej mnogości kombinacji nie musicie się obawiać, że Wasza łazienka będzie łudząco podobna do łazienki sąsiada.

Odbiór mieszkania

Warto być dobrze przygotowanym na moment, w którym deweloper zaprosi Was po odbiór kluczy do nowego mieszkania. To właśnie wtedy możecie sprawdzić zgodność lokalu z projektem i zgłosić wszelkie usterki i niedociągnięcia. Po odbiór mieszkania można udać się w towarzystwie inspektora nadzoru budowlanego, ale jeśli chcecie odebrać je samodzielnie powinniście uzbroić się w kilka niezbędnych elementów i kluczową wiedzę z zakresu wykończenia nieruchomości.

Stawiając się po odbiór mieszkania musicie dokładnie wiedzieć, czego wymagać od wykonawcy. Projekt, umowa i prospekt informacyjny to dokumenty, które precyzyjnie określają co, gdzie i z jakich materiałów miało zostać wykonane. Wnikliwa znajomość zawartych w nich postanowień z pewnością ułatwi Wam przeprowadzenie procedury odbioru.

Przyrządy, które z całą pewnością ułatwią Wam sprawdzenie jakości wykończeń to miarka, poziomica, dalekomierz i kątownik. Odbiór rozpocznijcie od zweryfikowania czy faktycznie rozmieszczenie instalacji jest zgodne z tym, które widnieje na projekcie mieszkania. Zwróćcie również uwagę na jakość, pion, równość wykonania i ewentualne pęknięcia tynków ściennych i posadzek cementowych. Dokładnie sprawdźcie jakość zamontowania, płynność otwierania i zamykania oraz obecność uszkodzeń i rys w przypadku okien i drzwi balkonowych. Zwróćcie również uwagę na certyfikat antywłamaniowy drzwi wejściowych, a także na wykończenie posadki, zamocowanie barierki i odpowiedni spadek w przypadku balkonu. 

Pamiętajcie, że pośpiech jest kiepskim sprzymierzeńcem i nie pozwólcie, aby przedstawiciel dewelopera wywierał na Was jakąkolwiek presję. Na odbiór mieszkania umawiajcie się zaś za dnia, ponieważ światło elektryczne może w dużym stopniu zamaskować ewentualne niedociągnięcia i nierówności tynków i podłoża.

******************

Zachęcamy do regularnego śledzenia i czytania kolejnych odsłon naszego Poradnika Zakupowego. Kompleksowo omówione tematy pomogą Wam nie tylko wybrać odpowiednią nieruchomość, ale przede wszystkim ominąć wszelkie pułapki, jakie mogą pojawić się na drodze dzielącej Was od zakupu wymarzonego mieszkania.

Oświadczam, że zapoznałem/zapoznałam się z treścią Regulaminu i akceptuję jego postanowienia(Przeczytaj Regulamin)
Oświadczam, że wyrażam zgodę na otrzymywanie informacji handlowych za pośrednictwem środków komunikacji elektronicznej.
Oświadczam, że zostałem/zostałam poinformowany, że administratorem danych osobowych jest CentralSpace S.A. z siedzibą w Warszawie, ul. Trzech Budrysów 29/28, 02-381 Warszawa, moje dane osobowe będą przetwarzane w celach polegających na świadczeniu usług za pośrednictwem platformy internetowej sprzedaz-mieszkan.eu w szczególności na oferowaniu nieruchomości według preferencji określonych przez Użytkownika, a także w calach archiwalnych i statystycznych, mam prawo dostępu do treści swoich danych oraz ich poprawiania, podanie danych jest dobrowolne jednak konieczne dla skorzystania z usług świadczonych za pośrednictwem platformy Grupowe Zakupy.